(Onder)aannemer in de bouw? Dit verandert de nieuwe aansprakelijkheidswetgeving voor jou!
Als aannemer of onderaannemer werk je regelmatig samen met diverse opdrachtgevers aan uiteenlopende projecten. Sinds 1 januari 2025 is de aansprakelijkheidswetgeving ingrijpend gewijzigd en dat heeft belangrijke gevolgen voor jouw aansprakelijkheidspositie. Wat betekenen de nieuwe regels concreet voor jou?
Wat houdt de nieuwe wetgeving in?
Het aansprakelijkheidsrecht kent twee vormen: contractueel en buitencontractueel. Tot eind 2024 gold voor aannemers en onderaannemers een zekere bescherming tegen buitencontractuele claims:
- Door het zogenaamde ‘samenloopverbod’ konden bouwheren en aannemers elkaar bijna nooit aanspreken op buitencontractuele gronden.
- Daarnaast was er de zogenaamde ‘quasi-immuniteit’ voor onderaannemers: bouwheren konden een onderaannemer waarmee ze geen direct contract hadden, niet rechtstreeks aansprakelijk stellen. Was er schade, dan moest de bouwheer die altijd via de hoofdaannemer proberen te verhalen.
Nieuwe situatie vanaf 2025
Door de uitbreiding van het buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht zijn deze beschermingen sinds 1 januari 2025 weggevallen:
- De bouwheer kan de aannemer voortaan ook buitencontractueel aansprakelijk stellen voor geleden schade, naast de gebruikelijke contractuele weg.
- Ook onderaannemers kunnen rechtstreeks aansprakelijk worden gesteld door de bouwheer, zelfs zonder directe overeenkomst.
Er gelden hierbij twee belangrijke voorwaarden:
- Er moet sprake zijn van een fout van de (onder)aannemer. Dit betekent dat die niet heeft gehandeld zoals een zorgvuldig en redelijk persoon zou doen in vergelijkbare omstandigheden.
- Er moet een duidelijk oorzakelijk verband bestaan tussen de fout en de schade die de bouwheer heeft geleden.
Zowel aannemers als onderaannemers lopen nu dus een groter risico om aangesproken te worden door de bouwheer voor eventuele schade.
Twee voorbeelden ter illustratie
- Bouwheer en aannemer zijn contractueel overeengekomen dat eventuele schadeclaims beperkt zijn tot maximaal 100.000 euro. Door een duidelijke fout van de aannemer lijdt de bouwheer nu een schade van 200.000 euro. Vóór 2025 kon de bouwheer slechts 100.000 euro vorderen, zoals bepaald in het contract. Sinds 2025 kan hij de aannemer buitencontractueel aansprakelijk stellen, waardoor hij de volledige schade (200.000 euro) kan proberen te verhalen.
- Een hoofdaannemer bouwt een nieuw huis in opdracht van een bouwheer en schakelt voor de schilderwerken een onderaannemer in. De schilder maakt een ernstige fout die schade veroorzaakt aan het pand. Vóór 2025 moest de bouwheer altijd via de hoofdaannemer proberen om deze schade vergoed te krijgen. Sinds 2025 kan de bouwheer echter rechtstreeks naar de schilder stappen om een schadevergoeding te eisen, zelfs al hebben ze onderling geen contract.
Vanaf wanneer geldt de nieuwe regeling precies?
De nieuwe aansprakelijkheidsregels gelden voor:
- Alle overeenkomsten die vanaf 1 januari 2025 afgesloten zijn.
- Alle overeenkomsten van vóór 1 januari 2025, maar enkel voor schadegevallen die zich ná die datum voordoen.
Hoe kan je jezelf als aannemer beschermen?
Vroeger was je als aannemer grotendeels beschermd tegen buitencontractuele aansprakelijkheidsclaims, maar dat is vandaag niet langer het geval. Gelukkig bestaan er wel manieren om je in te dekken tegen dergelijke vorderingen.
De beste manier om jezelf te beschermen is door in je overeenkomst met de bouwheer expliciet te vermelden dat jouw buitencontractuele aansprakelijkheid volledig of gedeeltelijk wordt uitgesloten, een zogenaamd ‘exoneratiebeding’.
Kanttekening: de beperking geldt niet voor fouten die verband houden met de aantasting van de fysieke of psychische integriteit, opzettelijke schade of fouten waarvoor je wettelijk verantwoordelijk bent.
Hoe kan je jezelf als onderaannemer beschermen?
Ook als onderaannemer kun je jezelf beschermen tegen rechtstreekse buitencontractuele claims van bouwheren. Dit doe je door duidelijke afspraken te maken op twee niveaus:
- In het hoofdcontract tussen de bouwheer en hoofdaannemer: vraag aan de hoofdaannemer om in zijn contract met de bouwheer expliciet op te nemen dat eventuele buitencontractuele vorderingen uitgesloten of beperkt zijn. Want als onderaannemer kan je dezelfde aansprakelijkheidsbeperkingen inroepen als diegene die de hoofdaannemer tegen de bouwheer kan inroepen.
- In het onderaannemingscontract tussen jou en de hoofdaannemer: als ondernemer kan je expliciet vastleggen dat jouw aansprakelijkheid voor buitencontractuele claims volledig of gedeeltelijk uitgesloten is. Zo ben je beschermd tegen claims van zowel bouwheer als hoofdaannemer.
Welke stappen kan je proactief nemen?
1. Pas je (samenwerkings)overeenkomsten aan
Zorg ervoor dat elk nieuw contract een clausule bevat die jouw buitencontractuele aansprakelijkheid beperkt of uitsluit. Voeg dergelijke clausules ook toe aan reeds bestaande overeenkomsten, want zoals gezegd: de nieuwe regels gelden ook voor schadegevallen na 1 januari 2025 binnen lopende contracten.
2. Herzie je algemene voorwaarden
Neem vergelijkbare clausules op in je algemene voorwaarden. Veel (onder)aannemers in de bouw werken zonder uitgebreide schriftelijke overeenkomsten en steunen vooral op hun algemene voorwaarden.
3. Controleer je verzekeringen
Beschik je over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering? Dit is eigenlijk sowieso een must in de bouwsector. Controleer dan of deze ook buitencontractuele aansprakelijkheid dekt. Kijk hierbij ook goed na wie precies de ‘verzekerde’ in het contract is.
4. Ben je onderaannemer: laat je opdrachtgever zijn overeenkomsten met de bouwheer aanpassen
Vraag jouw opdrachtgever – de hoofdaannemer – om in zijn contract met de bouwheer expliciet op te nemen dat eventuele buitencontractuele vorderingen tegen onderaannemers uitgesloten of beperkt zijn.
Hulp of advies nodig? Het team van Dfisc staat voor je klaar.