Heb je onroerend goed in het buitenland? Dien tijdig je aangifte in!
Sinds 2021 is de Belgische wetgeving rond de fiscale waarde van buitenlands onroerend goed veranderd. In plaats van de reële huurinkomsten wordt nu een kadastraal inkomen (KI) berekend op je eigendom in het buitenland (binnen Europa). Dit telt indirect mee voor de berekening van je personenbelasting in België. In deze blogpost lees je meer over het wat en waarom van deze wetswijziging. Bezit je vastgoed in een ander Europees land dan België, stuur dan zeker je aangiftedocumenten tijdig terug naar de FOD Financiën, zodat je geen boete krijgt.
Wetgeving gewijzigd
De Belgische wetgeving rond de fiscale waarde van onroerend goed in het buitenland is recent gewijzigd. Dit gebeurde op aandringen van het Europees Hof van Justitie. Het Hof wees België al herhaaldelijk terecht omdat vastgoed van Belgische burgers in België en in het buitenland op een andere manier werd belast.
Wat was het probleem?
Als je een woning bezit in België, betaal je daarop personenbelasting op basis van het kadastraal inkomen of KI. Dit is een fictief huurinkomen voor de woning. Doorgaans ligt dit bedrag heel wat lager dan de werkelijke huurinkomsten, of je nu al dan niet de woning effectief verhuurt.
Voor een woning die je bezit in het buitenland betaal je in dat land belasting, niet in België. Toch kijkt ook hier de Belgische fiscus mee: de huurinkomsten van je buitenlandse eigendom tellen mee in de berekening van het belastingtarief dat je betaalt op je andere belastbare inkomsten in België. Met een technische term heet dit ‘progressievoorbehoud’.
Andere Europese landen berekenen doorgaans de belasting op onroerend goed op de reële huurinkomsten, niet op een fictief huurinkomen, zoals België doet met het KI. Die reële inkomsten zijn meestal hoger dan het fictieve KI.
Het Europese Hof van Justitie tikte België hiervoor al herhaaldelijk op de vingers, omdat dit voor Belgen leidt tot een hogere belastingdruk op hun buitenlands vastgoed dan op hun onroerend goed in België. Dit gaat in tegen de Europese regels over vrij verkeer van kapitaal.
Wat is er nu veranderd?
Om aan de Europese kritiek tegemoet te komen heeft België de wetgeving aangepast. Voortaan wordt ook op buitenlands onroerend goed van Belgische belastingplichtigen een kadastraal inkomen, d.w.z. een theoretisch huurinkomen, berekend. Op die manier hanteert de Belgische fiscus dus dezelfde maatstaf voor onroerend goed in binnen- en buitenland. Deze wijziging gaat in vanaf aanslagjaar 2022 / inkomstenjaar 2021.
De regeling geldt voor onroerend goed in andere Europese lidstaten dat eigendom is van Belgische natuurlijke personen (niet van Belgische vennootschappen). Het kan gaan om een tweede woning, een vakantieverblijf, een appartement …
Welke gevolgen heeft dit voor jou?
Als je vóór 2021 al onroerend goed bezat in het buitenland, dan heb je hierover al een brief ontvangen van de FOD Financiën, met een aangifteformulier dat je moet invullen. Op basis van dit formulier zal de fiscus het kadastrale inkomen van je buitenlands vastgoed berekenen. Stuur je aangifte tijdig terug – de uiterste deadline is 31 december 2021, maar wacht niet tot het laatste moment.
Heb je sinds 1 januari 2021 vastgoed gekocht of verkocht in het buitenland, dan moet je dit binnen de vier maanden na de transactie zelf spontaan aangeven bij de fiscus. Je krijgt hiervoor dus geen uitnodigingsbrief in de bus. Download het aangifteformulier op de website van de FOD Financiën. Zorg dat je de aangifte tijdig indient, anders riskeer je een boete van 250 tot 3000 euro.
Meer info over KI op buitenlands onroerend goed?
Wil je meer weten over de berekening van het kadastraal inkomen op je onroerend goed in het buitenland? Raadpleeg dan zeker de webpagina van de FOD Financiën hierover. Je vindt er een antwoord op de belangrijkste vragen.
Vind je daar niet wat je zoekt of wil je bijkomend specifiek advies over jouw situatie? Geef ons gerust een seintje – we bekijken samen met jou wat er nodig is voor een correcte aangifte. Mail ons op office@dfisc.be of bel naar 050 39 25 23.