Aansprakelijkheid in de bouw
Ook in de bouwsector worden klanten steeds mondiger en veeleisender. Ze dromen vaak van de perfecte woning en komen daarom met onrealistische verwachtingen op de proppen. Als aannemer neem je enthousiast nieuw werk aan. Maar hou rekening met de aansprakelijkheid in de bouw. Hieronder schetst Dfisc op welke vlakken je aansprakelijk kan zijn en hoe je de risico’s kan beperken.
Waarschuwingsplicht
Door de waarschuwingsplicht moet je als aannemer klanten verwittigen als het volgens jou onmogelijk is om de gevraagde werken volgens de regels van de kunst uit te voeren.
Voorbeeld: Een klant vraagt om voor het terras een bepaald soort tegels te gebruiken. Door je vakkennis en jarenlange ervaring weet je dat die tegelsoort echter niet geschikt is voor een terras en snel gebreken zal vertonen. In het kader van de aansprakelijkheid in de bouw ben jij als professional verplicht om de ‘onwetende’ klant te informeren over de te verwachten problemen en moet je zelfs weigeren om de werken uit te voeren. Ga je toch in op de wens van de klant en duiken er nadien problemen op? Dan delf je in een discussie – ondanks de vele mondelinge waarschuwingen – hoogstwaarschijnlijk het onderspit.
Risico 1: ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw aantasten
Wat?
Na de oplevering van de werken ben je als aannemer 10 jaar aansprakelijk voor ernstige – zichtbare of verborgen – gebreken die de stabiliteit van een gebouw of een belangrijk element ervan in gevaar brengen. Dat heet de tienjarige aansprakelijkheid in de bouw.
De wetgever is duidelijk: als aannemer kan je noch de inhoud noch de termijn van je aansprakelijkheid contractueel beperken. Als een klant vraagt om werken uit te voeren die je 10-jarige aansprakelijkheid in het gedrang brengen, moet je onmiddellijk weigeren.
10 jaar?
Een constructiefout of gebrek in de ondergrond moet zich voordoen:
- binnen de 10 jaar na de definitieve oplevering
- binnen de 10 jaar na de voorlopige oplevering als het vertrekpunt van tienjarige aansprakelijkheid contractueel start bij de voorlopige oplevering
Na de termijn van 10 jaar stopt je aansprakelijkheid, ook al vergaat nadien het bouwwerk.
Wie?
Vooral aannemers die werken uitvoeren aan de ruwbouw of belangrijke onderdelen van het gebouw komen in aanraking met die vorm van aansprakelijkheid. Een schilder of elektricien krijgt in principe niet te maken met de 10-jarige aansprakelijkheid.
Verzekeren?
Aannemers zijn verplicht om zich voor de aanvang van de werken te verzekeren tegen die aansprakelijkheid, als:
- de werken betrekking hebben op een woning (eengezinswoning of appartement), bedoeld voor bewoning door een gezin of alleenstaande
- de werken gelinkt zijn aan de ruwbouw van de woning, zoals funderingen, buitenmuren, dakstructuur …
- de tussenkomst van een architect verplicht is
- een definitieve stedenbouwkundige vergunning werd verleend vanaf 1 juli 2018
In de andere gevallen ben je niet verplicht om een verzekering af te sluiten. Je bent natuurlijk vrij om je aansprakelijkheidsrisico vrijwillig te verzekeren. Bijvoorbeeld bij een werf van een kantoorgebouw, een commercieel gebouw, een publiek gebouw, enzovoort.
De verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid kan je beschouwen als aanvulling van de ABR-polis die dekking verleent tijdens de bouwfase.
Risico 2: lichte verborgen gebreken
Verder ben je als aannemer in principe gedurende 10 jaar aansprakelijk voor de zogenoemde (lichte) verborgen gebreken. Denk aan een kleine plaatselijke verzakking van enkele vloertegels, fijne scheurtjes in tegel- of vloerwerk, barsten in het voegwerk van een gevel, een beperkte waterinfiltratie, verkleurende materialen, lekkende waterleidingen, enzovoort.
In tegenstelling tot gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, kan je de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken wel contractueel beperken. Zo kan je in je contracten of algemene voorwaarden opnemen dat je in plaats van 10 jaar slechts gedurende 2 jaar gehouden bent voor de lichte verborgen gebreken.
Bovendien moet de klant een verborgen gebrek binnen een redelijke termijn melden. Je kan de aansprakelijkheid beperken door in je contract of algemene voorwaarden te vermelden dat gebreken die niet binnen 10 werkdagen worden gemeld, als aanvaard gelden.
Dfisc helpt je een contract of algemene voorwaarden op te stellen voor een beperkte aansprakelijkheid.
Risico 3: stedenbouwkundige overtredingen
Voor een hele resem bouwwerken is een stedenbouwkundige vergunning nodig. Vooraleer je de bouwwerken start, moet je als aannemer nagaan of er een stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd. Zo ja, moet je je aan de bepalingen houden.
Je mag dus alleen vertrouwen op de plannen die werden goedgekeurd samen met de stedenbouwkundige vergunning. Weigert je klant om ze ter beschikking te stellen? Dan kan je verwijzen naar de wettelijke verplichting dat de stedenbouwkundige vergunning en het dossier (met daarin de plannen) op de werf aanwezig moeten zijn tijdens de uitvoering van de werken. Als je vergunningsplichtige handelingen zonder vergunning of in strijd met de verleende vergunning uitvoert, riskeer je strafrechtelijke sancties. Als professional in de bouwsector ben je bovendien onderworpen aan hogere minimumstraffen.
Omvang van de aanprakelijkheid
Een zelfstandige aannemer zonder vennootschap is aansprakelijk met zijn ganse vermogen. Een klant kan dus je volledige privévermogen aanspreken voor alle schade door slecht uitgevoerde werken.
Eventueel dekt je verzekering BA uitbating een deel van de schade. Maar soms kijk je aan tegen een hoge franchise of weigert je verzekering de dekking. Om dat risico te beperken, is het belangrijk om stil te staan bij de vorm van je onderneming. Dfisc begeleidt je daarbij en helpt je privévermogen optimaal te beschermen.
Dfisc geeft doelgericht advies
Wees als aannemer dus bewust van de aansprakelijkheidsrisico’s die je loopt bij de uitvoering van je job.
Maak voor meer uitleg over de aansprakelijkheid in de bouw en juridische ondersteuning een online afspraak, mail naar office@dfisc.be of bel ons op 050 39 25 23.